成功购房五步曲

为了减少和防范一些购房风险和纠纷的发生，购房者要参考下列购房的五个基本步骤：


第一步 考察在售楼盘 
第二步 签约前谈判 
第三步 签约及备案 
第四步 入伙、收楼 
第五步 办房地产证 


 第一步   考察在售楼盘

一些购房者常因不了解房地产市场概况及在售楼盘信息，过分相信房地产开发商和销售代理商的口头承诺，而上当受骗。因此，购房者花一些时间，多了解一些购房知识和法律知识，有利于防范和化解购房风险。 
购房者可以通过多种途径了解房地产的市场概况及在售楼盘信息。 
一是参观房地产交易会。

深圳市每年都有举行多种形式的房地产交易会。参观房地产交易会，是短时间了解多个楼盘信息、装修信息、建筑材料信息的有效途径。

二是查看置业地图。

深圳市规划与国土资源信息中心和深圳市土地房产交易中心联合编制的《深圳置业地图》，标出了绝大部分在售楼盘的位置，非常直观，购房者可按图索骥。

三是上《深圳房地产信息网》等专业房地产网站。

四是关注深圳本地报纸、杂志、电视等媒体。深圳商报，深圳特区报，南方都市报，深圳电视台的地产专版和地产广告，都经常发布深圳市的楼盘销售信息。


实地考察楼盘时，购房者应当注意五个方面的事项。 
一看楼盘的销售手续是否合法。 
《中华人民共和城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售，应当符合下列条件：一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证；三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四是向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 
购房者在购买预售的商品房时，可以要求开发商出示下列证件：房地产开发商的《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用权证书》、或《房地产证》、《建设工程用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房地产预售许可证》、如果开发商不能出示上述证件，则说明开发商的法律手续不完备，购房者最好不要购买法律手续不完备的商品房，以免将来产生法律纠纷。 
二看房地产销售代理商和销售人员的销售代理行为是否合法。 
《城市房地产开发经营管理条例》第二十九条规定，房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房有关证明文件和商品房销售委托书，购房者可以要求房地产代理商出示下列证件：房地产销售代理商的《企业法人营业执照》。销售人员的《深圳市房地产经纪人执业证书》，开发商出具的给房地产销售代理商的销售委托书。 
三看楼盘的规划布局是否合理，居住环境是否安全、卫生、方便、舒适和优美。 
考察楼盘的规划布局，应重点考察居住区公共服务设施的情况。居住区公共服务设施不配套或少配，会给购房者工作，生活带来诸多不便。居住区公共服务设施（也称配套公建），应包括：教育，医疗卫生，文化体育，商业服务，金融邮电，社区服务，市政公用和行政管理及其它八类设施。 
购房者考察楼盘时，还应注意楼盘的用地条件、房型、朝向、正面间距、侧面间距、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合、空间环境、气候和主导风向、楼盘的绿地率、道路规划情况等，这些也将直接影响购房者的居住最佳环境质量。 
四看住宅的设计是否符合适用、安全、卫生、经济等要求。 
具体考察项目包括：住房的套内空间、公用部分、室内环境、建筑设备等四方面。 
住宅的套内空间主要包括：结构型式、户型、卧室、起居室、厨房、卫生间、套内使用面积、层高和室内净高、阳台、过道、贮藏空间和套内楼梯，门窗等。公用部分主要包括：楼梯和电梯、走廊和出入口、垃圾收集设施、地下室和半地下室、附建公共用房等。室内环境主要包括：日照、天然采光、自然通风、保温、隔热、隔音等。建筑设备主要包括：给水、排水、采暖、燃气、通风和空调、电气、综合设计等。 
五看售楼广告、售楼书、售楼模型、样板房等是否与实际相符。 
在房地产市场的激烈竟争中，开发商为了促销，制作了精美的售楼广告，售楼模型，样板房等，售楼广告中精美的图片和充满诗情画意的文字，为购房者展现了一幅美好的生活画卷。细心的购房者也许会发现，在售楼广告上一般都有印有类似这样的文字：“本资料及图片是要约邀请，仅供参考，一切以政府批准之图册及法律文件为准”。根据《房地产广告发布暂行条例》第十五条规定，房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。也就是说，如果开发商在售楼广告中注明了售楼广告是要约邀请，那么该售楼广告对开发商没有法律约束力。 
购房者识破虚假广告的最好办法，是要求开发商出示《房地产预售许可证》及商品房预售总平面图、分层平面图等法律文件。上述文件需经过政府有关部门审查批准，开发商不得擅自变动，否则，将受到有关部门的处罚。购房者认真查看有关规划，设计方面的法律文件资料后，就可以清楚了解楼盘的总体规划及每套房屋具体的户型和结构。 


第二步 签约前谈判 


购房者在签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》前，开发商一般要求购房者下定金，签认购书。认购书的条文一般比较简单，要求购房者支付的定金也不多。根椐有关法律规定，开发商取得《房地产预售许可证》后与购房者签订的认购书一般是合法有效的。若购房者签订认购书后发现有不满意的地方，不想购房了，则很难要回定金。因此，购房者在签订认购书之前，有必要与开发商进行谈判，明确买卖双方的权利和义务。 
购房者与开发商谈判的主要内容应包括： 
一是售楼广告、售楼书、样板房中，就房屋及相关设施所作的说明和允诺，能否写进《深圳市房地产买卖合同（预售）》中。 
二是购房者签订认购书后，如果买卖双方不就有关购房事宜达成一致意见，已交纳的订金或定金是否退还及退还的具体时间、方式。 
三是购房者提出的要求，哪些开发商可以满足，哪些不能满足。开以商对购房者做出的承诺，能否写进《深圳市房地产买卖合同（预售）》中。 
四是购房者应交纳的税费的具体金额，如办理按揭，公证，保险，房产证的具体税费金额。入伙时应交纳的具体费用及物业管理费用。 
五是对容易产生争议的9个问题与发展商进行协商，9个问题是指面积差异，房屋的质量，交付房屋的时间，办理房产证的时间，房屋的抵押，房屋设计的变更，楼盘规划的变更，房屋外墙使用权和屋顶使用权，停车位的使用权等。 


第三步 签约及备案

 
购房者签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》时，应认真审杳合同的具体条款，并应特别注意一些重点条款，防止出现笔误或漏写。购房者应特别注意的主要条款包括当事人名称或姓名及住所，国有土地使用权证号及使用年限，房屋的用途和结构，房号，面积和质量，房价及付款时间，付款方式，房屋面积差异的处理方法，入伙的时间和办房产证的时间，违约责任，附表中的装修标准、特别约定，附图等。 
购房者与开发商对商品房有特别约定的，还可以要求签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》补充协议。购房者申请银行按揭贷款若未被批准，购房者能否退房等内容，也可以要求在补充协议中约定。 
购房者应保留《深圳市房地产买卖合同（预售）》的复印件。一般情况下，购房者在合同上签字后，开发商都不会当场签字，盖章，因此购房者应当复印一份合同备查。 
购房者若贷款买房，需按照合同约定的时间，及时办理房屋按揭贷款手续。 
购房者有权要求开发商按照房地产登记机关规定的时间，将买卖双方已签字盖章的《深圳市房地产买卖合同（预售）》报送房地产登记机关备案。购房者有权在求开发商提供一份已加盖预售合同备案专用章的《深圳市房地产买卖合同（预售）》原件或复印件，（复印件需开发商盖公章）。 


第四步 入伙收楼 


《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工并经验收合格后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上的地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进验收。 
购房者在办理入伙收楼手续时，应审查开发商交付的房屋是否验收合格。重点审查开发商是否取得下列文件： 
《深圳市建设工程竣工验收备案收文回执》、《深圳市燃气工程验收证书》、《建筑工程消防验收意见书》、《深圳市电梯（扶梯）验收结果通知单》等。 
购房者有权要求开发商提供《住宅质量保证书》，《住宅使用说明书》。购房者还应注意审查商品房的《深圳市房屋建筑面积查丈报告》和《建筑工程竣工测量报告》。购房者可以要求开发商提供深圳市房屋建筑面积分层和分户丈量图，图纸上需加盖“深圳市规划与国土资源局竣工测量专用章”。 
购房者验收开发商交付的房屋时，需重点审查商品房是否符合《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，是否符合《工程建设标准强制条文（房屋建筑部分）》的规定。购房者发现交付的房屋子质量不合格或不符合合同约定时，应当在合同约定的时间内提出书面异议，要求开发商进行整改。


第五步 办房地产证 


根椐《深圳市经济特区房地产登记条例》第三十六条的规定，经初始登记的房地产，当事人买卖的，应自合同或其他法律文件生效之起三十日内申请办理房地产证。开发商应当在房地产取得竣工验收备案证明书后60日内，申请房地产初始登记。 
购房者入伙后，应及时向开发商了解房地产初始登记情况，如果房地产买卖合同约定由开发商代办房地产证，购房者应按照合同约定和开发商的书面通知，向开发商提交办理房地产的资料，并缴纳买方应缴纳的税费。 
办理房产证时，购房者需提交下列材料： 
一房地产转移登记申请表、身份证明、房地产买卖合同、付款发票和付清房款证明。 
在深圳市办理房地产证时，购房者应缴纳的税费主要包括：印花税，按登记价值的万分之零点五计收；登记费，个人购买按每套50元，单位购买按每套80元；每份《房地产证》贴花5元每本；契税，普通住宅暂按1.5%计收，别墅,度假村等高档住宅按3%的税率缴纳契税。 
购房者若办理了银行按揭贷款，办好的房地产证一般由按揭银行保管，购房者可要求银行提供复印件。 
若因开发商的原因造成延期办证，购房者可依照合同约定，要求开发商承担延期办证违约责任。（本文由李栋梁律师撰稿，在此致谢）