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  • 本站站长主任律师丁白杨积36年辩护经验,已有28人获无罪,数十人获缓刑多人获保头并成功代理了数百件行民经案件。 21年7月丁律师代理危XX、张X状告XX保险公司XX分公司,获赔240万。保险公司从拒赔到调解赔偿240万,在全国范围内,实属罕见。  18年12月丁律师接受武汉当事人贩毒案委托,公诉机关起诉指控被告人贩毒88.5克,丁律师庭审时辩护其贩毒只有38.5克,安徽肥西法院接受丁律师的辩护意见,判决该被告人贩毒38.5克。  19年11月18日,余长松驾驶重型普通货车与摩托车发生道路交通事故,摩托车驾驶员谭xx死亡,余车未停。余到大队处理接受事故处理时被对方将耳膜打穿孔,对方索赔120万。余长松找到丁律师,丁律师积极与交警沟通,对原鉴定申请重新鉴定,指出 余驾车驶离现场并非明知撞车,反驳 “余长松交通肇事逃匿”,致交警大队无法认定余长松有责。死者亲属向法院起诉,法院判决余长松及其车主老板不承担任何责任。  16年3月,姚X支付500多万元购买二手房,在即将领取新产权证前三天该房被法院查封。丁律师接受第三人姚X指名委托,担任其与原告李x(债权人)诉被告韩x(原产权人)房屋合同纠纷一案的诉讼代理人。在庭上,丁律师据理力争,8 条代理意见对方无法反驳,10月法院判决姚X与韩X房屋买卖合同合法有效,韩X于判决生效后协助办理过户手续。   14年元月,孝感青年包X在汉阳盗窃摩托,包X驾驶盗窃来的摩托载上同乡颜X在知音桥上违章超车越线,与对向的士相撞,二人当即死亡。颜X的小姨指名委托丁律师担任代理人,丁律师调查后得知的士存在超时速限制5 公里,于是向出租车公司索赔。法院于9月23日作出判决,颜X的父母获赔424432元! 19年3月丁律师接受xx国际商城129名业主的指名委托,担任其诉第一被告湖北欧XX公司、第二被告xx市欧XX管理公司合同纠纷案的诉讼代理人,请求法院依法确认该《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理协议》两份格式合同中免除、减轻两被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利条款无效,几番周折,逼得该院最终判如所请,业主胜诉。主审法官(民庭庭长)直说从来没有像这样办过案子。之前业主维权一年多,投诉、信访、越级上访、找巡视组等不但无效,还被挨打、被跟踪、被公安训诫、被公安拘留等等,都因这一胜诉判决而确认之前的行为是维权,不是无理取闹、不是寻衅滋事!丁律师进而策划业主请乐队敲锣打鼓给该法院送锦旗,请媒体正面宣传法院依法办案。当地政府自知自己有错,承担了业主维权及请律师的全部费用。  13年51前,丁律师收到X高院委托X中院宣判的二审判决书,李X杀人案一审判死刑立即执行二审改判死缓,对方索赔128万,判赔1.4万。 13年5月23日接X中级法院电话,丁律师又一次成功为一被告严XX保头!这次是故意伤害致人死亡,情节恶劣,被害方不谅解,开天价索赔,否则要其死!严亲属明确要求保头,经努力一审直接判死缓。距上一案死刑改判死缓不到一月。  12年2 月接受何X运输毒品16公斤案,经努力,何X于3.20日无罪释放。 11年10月丁律师担任杀人案肖某的二审辩护律师。省检察院认为肖某主观恶性及人身危险性大,后果特别严重,社会影响恶劣,且其亲属一分钱不赔,一审判无期属于适用法律不当量刑畸轻提出抗诉,要求依法从重处罚;死者亲属及伤者上诉要求处以极刑;肖某亦不服提出上诉。庭审时,丁律师为肖某作防卫过当辩,与省检察院二位出庭检察员三轮激烈辩论后省高级法院吸纳了丁律师的意见,认为,原审判决中的刑事部分及附带民事部分认定的部分事实不清,且程序违法。裁定:撤销原判,发回重审!  09年5月张XX故意杀人情节恶劣,其亲属发现所请的经公安承办人推荐的律师并不像委托前承诺的那样尽心尽力有效时转向委托丁律师,一再请求保头。经丁律师努力一审法院于01年1月宣判张XX有期徒刑十五年!   09年2月5日汉正街失火,过火面积3500平方,死二人,直接损失超过800多万,央视、凤凰卫视等国内外众多媒体进行了报道,省市相关领导十分重视,犯罪嫌疑人童XX当天就被刑事拘留。其妻经人介绍委托丁律师担任辩护人。3月16日因证据不足童XX获取保。证据不足的取保几乎等于宣告无罪。受损商户800多万元的民事赔偿也因此搁浅!    06年三人获无罪!07年有四人获无罪!13年又有七人获无罪!   06年X集团因办公用房租赁事被X市法院执行局限期一周内搬迁,否则追究其法定代表人法律责任!丁律师受托后,策划并组织相关人员采取了一系列紧急措施,赶在到期前有效地阻止了X法院执行局的执行,最终致使X银行经过诉讼确定的整栋大楼价值数千万元的产权得等X集团与原产权单位所签订的二十年租赁合同履行完毕后才能行使,而租金也因原产权单位欠X集团的债务相互冲抵,不支付给X银行。 中国三大伪科技之一“W船型”的一场争论引发三场官司,科技界、新闻界、法律界广为关注,最后一场终于以科学家一方的胜诉而落下帷幕。科学家聘请的是本站首席律师丁白杨。   98年丁律师担任x乐园被诉合伙纠纷案代理人并胜诉,原告x中南公司等与被告约定每月固定收取15万20年不变的合同被法院判定无效,其合伙投资成为借款,被告分期付还扣除已付尚欠不足50万外,依约20年应付的3600万不再支付。  98年湖北电视台制作播放范宝琴《十年告一状》一节目被诉侵权,湖北电视台在众多律师中选聘丁律师作为代理人任主辩参加诉讼,一审、二审均胜诉。丁律师从此担任该台双休部(现更名为都市频道)法律顾问。 99年丁律师担任X私企老板钟X涉嫌诈骗银行贷款200万案的辩护律师,一审判钟X无罪。检察院不服提出抗诉,二审仍判钟X无罪。检察院不服再次提出抗诉,重审还判钟X无罪。银行要钟X还贷款,钟X以“因你控告我被关押导致企业破产无力偿还”为由至今不还。  04年4月杭州奥普电器诉武汉奥普电器“奥普浴霸”商标侵权索赔56万,丁律师接受指名委托担任被告代理人,丁律师在法庭上除充分证明被告不构成侵权外还指出:杭州奥普电器诉武汉奥普电器商标侵权索赔56万, 武汉奥普聘请丁律师代理,庭审宣判前原告撤诉。原因是:国家商标局认为“奥普的奥里面是米字而不是采字,杭州的是采字而不是米字。”李鬼竟变李逵!   xx大学原副校长李XX受贿百万案开庭审理,24分钟即休庭,其辩护律师丁白杨快辩成功,自首成立!  05年11月丁律师担任顾问单位X集团代理人参与诉讼,江苏金陵、四川泸州等六个建筑施工单位与第一被告XX大学串通一气、一唱六和企图将违章建筑并拖欠1200万元工程款的责任转嫁给第二被告X集团。12月5、6、7、8四天开六个庭,丁律师力挫群雄,六原告见败局已定先后撤回起诉。 07年12月27日晚上九点X集团公司经理胡X在杭州给丁律师打一个电话:我被骗了200万!丁律师连夜与胡经理的弟弟等人商定方案并紧急行动,次日下午神奇地将嫌疑人控制并顺利移交公安,08年1月2日中午12时前200万元现金安全回到胡经理的卡上。  05年6月接受挪用公款案当事人秦X亲属的委托担任其辩护律师,检察院起诉时改变定性,以诈骗20万元起诉。丁律师为其作既不构成挪用公款罪、也不构成诈骗罪辩,两次开庭后秦X取保回家。12月12日法院宣判秦X无罪。检察院不服提起抗诉,二审法院庭审后驳回抗诉维持原判 ! 04年犯罪嫌疑人王xx聘请丁律师担任其伤害案辩护人,一审法院判无罪。检察院不服提起抗诉;二审法院庭审后驳回抗诉,维持原判!
湖北、武汉名律师丁白杨
湖北省AAA级信用律师,湖北正德立律师所主任,从事律师工作36年,先后担任武汉仲裁委员会仲裁员,湖北电视台都市频道、龙安集团(军工企业)、中国人民银行武汉市分行、中天建设集团、黄浦医院等多家企事业单位法律顾问。
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“一房二卖”法律问题探析
发布日期:【2006-12-11 00:00:00】  
“一房二卖”法律问题探析
 
作者:杜海军  
  
    【内容提要】作者通过对现阶段房产流通领域比较突出的“一房二卖”现象的考察,剖析了“一房二卖”行为的法律效力,从法律上探讨了“一房二卖”中哪一份合同应该得到履行,并对未取得房产者的法律救济进行了分析。
    【关键词】房屋买卖  效力  履行  保护

    “一房二卖”是我国房产制度改革中出现的突出问题,在我国住房制度改革以前,虽然存在,但问题并不突出。这缘于我国当时住房大部分为公房,私房相对较少,从而导致私房买卖较少。各个单位建造的是公房,企业拥有的是公房,职工分配的是公房,公房的所有权人是国家或者单位,流转非常缓慢,并且流转多为国家或者单位分配的一种利益流转,买卖较少。住房制度改革后,我国的住房向私有房发展,“一房二卖”才变得日益突出。近年来,随着我国房价的不断走高,不少人为牟取更高的经济利益,将自己所有的商品“一房二卖”、“一房多卖”,这带来的一系列法律问题正日益引起我们法官的深思。

    一、“一房二卖”的法律效力

    房屋买卖,是指当事人双方约定,一方交付房屋并转移房屋所有权于对方,对方受领房屋并支付价款的合同行为。“一房二卖”是指房屋产权人先后与两个人(包括自然人和法人)签订房屋买卖合同,将其所拥有的房产卖给两个人。原先,很多人对此存在认识上的误区:一是同一房屋,已登记的卖房行为有效,未登记的卖房行为无效。二是同一房屋,签订在先的卖房合同有效,签订在后的卖房合同无效。这一认识误区很长一段时间左右着我们对“一房两卖”行为的判断,甚至左右着我们一些法官的判断。笔者认为,对“一房两卖”合同效力的判别标准应当以《中华人民共和国合同法》为依据。

    (一)未登记的房屋买卖,合同是有效的

    《中华人民共和国合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续等手续生效的,依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准、登记手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。我国《城市房地产管理法》第三十五条规定:“房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”但并未规定登记与合同效力之间的关系。虽然建设部1994年8月13日发布的《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》规定:“凡房地产转让或变更的,必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记,然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,不按上述规定程序办理的,其房地产转让或变更一律无效。”但是,依照我国《宪法》第八十九条和《立法法》第五十六条和第七十一条的相关规定,行政法规只能由国务院制定,建设部的规定仅仅是规章,而规章对于房屋买卖合同的效力,是无法构成影响的。可见,我国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记,因此即使当事人没有办理过户登记,也不会导致其房屋买卖合同无效。

    (二)未登记的房屋买卖,前后两个合同都是有效的

    第一个买卖合同没有办理过户登记,因此房屋的所有权还保留在卖方的手中,卖方当然享有包括处分权在内的所有权的四项权能。与第二个买方签订买卖合同,无非是卖方行使处分权的体现。至于第一个买方,未过户登记意味着其尚未取得所有权,而仅仅享有对房屋的债权。而按照民法原理,债权是不能对抗第三人的,因此也就不可能被第三人所侵犯。作为侵权的对象,只能是具有对世性的绝对权如物权、人身权等。我国《合同法》第一百二十一条之所以规定:“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。”而未规定由第三人直接向合同中的受害方承担侵权责任,原因就在于债权不具有对世性从而不能成为侵权的对象。一房二卖案件中的第一个买方,由于尚未取得房屋的所有权,因此不能声称第二个合同侵犯了其所有权。第二个合同既然不属于侵犯他人合法权利的合同,当然不应被认定为无效。

    因此,“一房二卖”的各份合同依法均为有效。对于“一房二卖”的买房人而言,均能够得到有效合同的保护。

    二、“一房二卖”合同的履行

    正因为“一房二卖”中两份合同均为有效的,而履行只能是其中之一,另一份合同则目的落空,买房人只能向卖房人追究违约责任。这种情况下,哪一份合同应该得到履行,哪一份因得不到履行而可以向卖房人追究违约责任。

    要解决这一问题,首先应该债权与物权的关系问题。债权与物权有着明显的不同,债权为对人权,相对权,不能对抗合同外的第三人;而物权是对世权,绝对权,可对抗第三人。当事人订立合同会引起合同之债,这是一种债权行为,而房屋过户则是一种物权行为,引起房屋产权的转移,对外则起着公示和对抗的效力。因此哪一份合同应该得到履行,应当区别情况予以分别处理。

    (一)两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况,属于两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。对于合同倒签等欺诈行为,若有证据足以证明合同倒签,该合同应认定无效,若无充足证据证明合同倒签,则应认定为有效合同,仍对签署时间在前的合同作优先履行,而合同未得到履行的买房人可以从卖房人处得到的违约赔偿来补救合同未实际履行所产生的后果。

    (二)两份合同均未办理登记,其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行,体现了卖房人的意愿,这种履行也是合法履行,这时,我们应当遵从合同的实际履行原则,维护已完成的交易。

    (三)合同中一份房屋已进行了过户登记,其它未作登记,且房屋未转移。因房屋的过户登记是物权变更范畴,既然已过户,房屋的产权人就已发生变更,再要求原卖房主履行合同已不可能,这时我们应按物权公示及对抗性原理,确认已办理过户登记手续的合同的效力。

    (四)两份合同中,有一份已过户登记,有一份已交付房屋。这种情况下较难处理,主要是实际审判工作中难以协调三方关系。我们还应按物权公示性及对抗性原理来解决这一问题,这是符合法理的。因此,无论房屋是否交付,对于已登记的房屋所有权效力任何人都无法对抗。我们只能认定已登记过户的房屋实际履行的效力,而排除其它合同的履行。

    三、“一房二卖”中买房人的法律保护

    在其中一方合同得以履行的情况下,另一份合同当然无从履行,这时,购房者要想得到法律上的保护,只能通过追究卖房者的违约责任来维护自己的利益。这又会出现两种情况,下面我们分别探讨。

    (一)房地产开发企业违约的处理及法律适用

    首先,应当明确,房地产企业与买房人订立的数份买卖合同,是都有法律效力的。如果一份合同履行而导致另一份合同不能履行的情况下,可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定予以处理。该解释所针对的商品房买卖合同就是指的房地产开发企业。该司法解释第一条规定:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”

    该司法解释规定了买房者可以向卖房者主张的多种违约请求权,包括惩罚性赔偿请求权,又分先买者的请求权和后买者的请求权,都是不超过已付购房款一倍的赔偿责任。先买者的惩罚性赔偿请求权规定是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定:“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”,“导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。后买者的惩罚性赔偿请求权则体现在第九条的规定:卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”,“导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

    其次,恶意串通的情况下先买者的无效请求权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定:“买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。”刚才我们谈及的前后两个合同都有效是在双方没有恶意串通的情况下,这个司法解释将双方恶意串通作为合同无效的一个事由体现了与合同法的相互衔接,我国合同法第五十三条第(二)项规定:“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;”是“合同无效”的法定事由之一。

    通过以上可以看出,房地产开发企业违约应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定进行处理。

    (二)一般卖房者违约的处理与法律适用

    我们所讲的一般卖房者是指非通过买卖房屋进行经营的房地产企事业,而是自已生活居住使用或者经营所有的房屋因生活需要或者经营所需而将房屋卖出变现的个人或者企业。一般卖房者若违约,不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,因为该解释是特指房地产开发企业;也不能适用《中华人民共和国消者权益保护法》,因为该法所特指的专指经营者与消费者之间出现的争执,而一般卖房者是不能算为经营者的。这种情况下,争议的处理应以合同法作为基础,向违约者主张违约责任。这时,不能主张惩罚性赔偿,即不超过已付购房款一倍的赔偿责任,而只能主张返还购房款及利息,赔偿损失。

    以上探析只是表面的、浮浅的论述,“一房二卖”是一个较为复杂的课题,笔者仅以此抛砖引玉,以期引起法官同仁和学者们注意,更想聆听高论。


(作者单位:山东省垦利县人民法院)

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